全國服務熱線今年7月，由萬科、厚樸投資、高瓴資本、中銀投資組成的中國財團，連同普洛斯的高管團隊，以總價約159億新元完成了普洛斯的私有化。 這一亞洲歷史上最大的私募股權收購無疑將物流地產推向風口。
與傳統(tǒng)房地產開發(fā)相比，物流地產業(yè)績穩(wěn)定，現(xiàn)金流充沛，受房地產宏觀調控政策影響較小，還可享受土地升值帶來的溢價。 廣發(fā)證券研究報告顯示，從投資回報率來看，高標準物流倉儲設施的回報率明顯高于其他商業(yè)地產。 商場的收益率只有4%到5.5%。
因此，在住宅限購嚴格、商業(yè)地產租金增長乏力的市場背景下，國內傳統(tǒng)地產大鱷已經盯上了物流地產這塊“肥肉”。 早在2015年，萬科就與黑石集團成立物流合資公司，截至2016年底，已擁有倉儲物流地產147萬平方米。
除萬科外，綠地、越秀等房企也將物流地產作為業(yè)務拓展的方向。 此外，京東、阿里等“跨界”企業(yè)也已涉足物流地產領域。
如今，各家企業(yè)在物流地產領域才剛剛開始“角逐”，而上海這個一線城市就是必爭之地。 9月26日，萊坊發(fā)布2017年上半年上海《工業(yè)市場報告》。報告指出，上海工業(yè)市場企穩(wěn)回升。 據上海市統(tǒng)計局統(tǒng)計，1-6月，上海規(guī)模以上工業(yè)總產值16013.3億元，同比增長8.2%，創(chuàng)2012年以來最高增速。
工業(yè)總產值的大幅增長意味著上海對物流地產的需求也在逐步增加。 然而，近年來，上海工業(yè)用地供應日益緊張。 據萊坊發(fā)布的最新報告顯示，2017年上半年，上海僅售出工業(yè)地塊27塊，總土地面積78萬平方米。 成交量最高的區(qū)縣為松江和奉賢，成交土地面積分別為35.5萬平方米和20.9萬平方米。
“從成交價格來看，上半年工業(yè)用地成交均價最高的是閔行區(qū)，單價為每畝102萬元。青浦區(qū)排名第二，單價為每畝102萬元?！泵慨€89萬。從全部土地交易情況來看，奉賢、嘉定的土地交易單價較低，約為每畝40萬至50萬元。 萊坊上海研究咨詢部總監(jiān)兼總監(jiān)楊躍辰分析道。
土地供應不足，導致物流倉儲物業(yè)、廠房租金上漲。 萊坊研究數據顯示，2017年第二季度，上海物流倉儲物業(yè)市場租金達到每平方米每天1.40元，環(huán)比上漲3.5%，環(huán)比上漲1.9個百分點較上一季度的點數。
工廠物業(yè)也呈現(xiàn)出同樣的趨勢。 據萊坊研究報告顯示，2017年上半年，上海工業(yè)區(qū)工廠租金保持上漲趨勢。 二季度末，上海工業(yè)區(qū)單層廠房平均租金升至每平方米每天1.09元，環(huán)比上漲約2.5%，環(huán)比上漲0.5個百分點較上一季度的點數。 其中，浦東工廠的需求十分旺盛。 目前，浦東單層廠房租金已達到每平方米每天1.45元，環(huán)比大幅上漲約7%。
租金上漲與市場需求旺盛不無關系。 中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所城市經濟研究室主任李恩平曾在接受媒體采訪時指出，隨著經濟快速增長，物流地產需求大幅增加尤其是近年來網絡購物的快速發(fā)展，使得物流集聚規(guī)模對原本由商業(yè)企業(yè)經營的店面、門市的需求大大減少，而對倉儲和倉庫現(xiàn)代化的需求卻大大增加。
萊坊的報告證實了上述說法。 2017年上半年表現(xiàn)活躍，多個物流園區(qū)錄得數萬平方米新租或續(xù)租。 日本還在上海外高橋物流園區(qū)租賃了約5900平方米的物流倉儲面積。
受此刺激，上海優(yōu)質物流園區(qū)空置率下降0.5個百分點至12.5%。 截至2017年6月末，上海甲級倉庫庫存約650萬平方米。
不難看出，消費升級和電商對物流倉儲的需求正在給行業(yè)帶來新的機遇，但西南證券分析師提醒，物流地產不同于一般工業(yè)或科創(chuàng)園區(qū)。 核心客戶需求及網絡布局 內需驅動力強，其運營管理能力比開發(fā)能力更重要，甚至決定了物流開發(fā)商的發(fā)展規(guī)模和整體收入。
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