全國(guó)服務(wù)熱線2月8日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT”；基金代碼：）在上交所掛牌，開(kāi)盤(pán)價(jià)3.86元/股。 本次發(fā)行募集資金17.57億元人民幣。
據(jù)悉，京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT是首單民營(yíng)企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，也是首個(gè)大型平臺(tái)企業(yè)“綠燈”投資案例，將為資本市場(chǎng)支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供切實(shí)可行的模式。企業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)居民消費(fèi)。
南都記者了解到，該基金通過(guò)主要資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，間接持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。 設(shè)施項(xiàng)目的價(jià)值為投資者提供穩(wěn)定的收入分配和可持續(xù)的長(zhǎng)期增值回報(bào)。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，京東REIT在上交所上市，向市場(chǎng)釋放了資本市場(chǎng)支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的明確信號(hào)，對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)參與具有較強(qiáng)的示范和引領(lǐng)作用。 REITs 試點(diǎn)企業(yè)。
掛牌儀式上，京東高級(jí)副總裁兼京東首席執(zhí)行官胡偉，京東優(yōu)秀員工代表廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目王中雷、重慶項(xiàng)目楊春，董事長(zhǎng)趙學(xué)軍嘉實(shí)基金董事總經(jīng)理、嘉實(shí)基金首席營(yíng)銷(xiāo)官陸凌費(fèi)、嘉實(shí)基金董事總經(jīng)理、基建投資管理部負(fù)責(zé)人王一軍共同敲響上市鑼。
電商零售市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)提升，帶動(dòng)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)需求
京東REIT的發(fā)起人是京東集團(tuán)。 南都記者從京東獲悉，該基金具體基建項(xiàng)目包括：京東重慶電商基地項(xiàng)目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“重慶項(xiàng)目”）、京東商城亞洲一號(hào)倉(cāng)華中地區(qū)總部建設(shè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“武漢項(xiàng)目”）、京東亞洲一號(hào)廊坊經(jīng)開(kāi)物流園項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“廊坊項(xiàng)目”），總建筑面積0.49平方米，實(shí)屬罕見(jiàn)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)力作，代表國(guó)內(nèi)智能物流項(xiàng)目規(guī)?；?、現(xiàn)代化程度最高水平，總估值15.65億元。
京東亞洲1號(hào)倉(cāng)
資料顯示，嘉實(shí)京東存儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT項(xiàng)目由京東（京東世紀(jì)商貿(mào)）100%持有。 嘉實(shí)基金是公募基金的管理人，京東。 執(zhí)行運(yùn)營(yíng)管理。 作為京東旗下唯一的倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理子集團(tuán)，京東擁有京東自建的全部倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施項(xiàng)目。 截至目前，京東現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)已布局全國(guó)29個(gè)省級(jí)行政區(qū)，管理園區(qū)總面積超2000萬(wàn)平方米，在東南亞等海外擁有24個(gè)基建項(xiàng)目地區(qū)。
一般來(lái)說(shuō)，由于產(chǎn)品類(lèi)別更多、庫(kù)存水平更高，電子商務(wù)公司比實(shí)體零售商使用更多的物流和倉(cāng)儲(chǔ)空間。 京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT招股書(shū)表示，為保證終端客戶的購(gòu)物體驗(yàn)，電商企業(yè)需要提供豐富的產(chǎn)品種類(lèi)和高效的配送及退貨服務(wù)，這使得其對(duì)倉(cāng)庫(kù)管理的要求極為嚴(yán)格，因此大型電商企業(yè)-商業(yè)公司傾向于使用高標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)庫(kù)作為其大訂單的處理中心。 高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)得益于專(zhuān)業(yè)的選位邏輯、先進(jìn)完善的建筑結(jié)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)的支持，能夠?qū)崿F(xiàn)物流的規(guī)模效應(yīng)，提高揀貨效率和準(zhǔn)確性，優(yōu)化倉(cāng)庫(kù)使用效率，并減少存儲(chǔ)使用。 成本，提高客戶滿意度和粘性。
有業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步向南都記者提到，與傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)相比，首先，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的規(guī)劃容積率更高，部分項(xiàng)目容積率達(dá)到2.5~3.0，空間利用效率在3左右。是傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)的幾倍。 大幅降低土地成本。 其次，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)靠近高速公路、機(jī)場(chǎng)、港口等交通樞紐，交通便利，輻射范圍更廣，可以降低運(yùn)輸成本。 此外，高標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)庫(kù)可以實(shí)現(xiàn)作業(yè)的高度機(jī)械化、自動(dòng)化，不僅提高了作業(yè)效率，還減少了勞動(dòng)力需求，能夠有效降低綜合管理成本。
南都記者了解到，目前，我國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的主要客戶群體主要是消費(fèi)品企業(yè)、高端制造業(yè)和第三方物流。 由于我國(guó)電子商務(wù)份額快速擴(kuò)大、傳統(tǒng)零售業(yè)集中度不斷提高、第三方物流業(yè)務(wù)繁榮發(fā)展、制造業(yè)向高端化升級(jí)。最終，預(yù)計(jì)未來(lái)國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)需求有望旺盛。 我國(guó)城市群的一體化發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，將在很大程度上促進(jìn)我國(guó)零售消費(fèi)規(guī)模的進(jìn)一步增加，帶動(dòng)相應(yīng)城市對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的需求增加。
高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)占比不足倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)10%，供應(yīng)嚴(yán)重不足
據(jù)京東介紹，京東本次入池的資產(chǎn)包括廊坊、武漢、重慶三個(gè)運(yùn)營(yíng)高效穩(wěn)定的物流園區(qū)項(xiàng)目。 入住率已達(dá)100%，即處于全部出租狀態(tài)，租賃期限為5-6年。 高于行業(yè)平均水平3年。
同時(shí)，項(xiàng)目所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，資源稀缺性強(qiáng)且穩(wěn)定性高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低。
此外，截至2021年底，京東物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)總管理面積（含云倉(cāng)生態(tài)平臺(tái)上的云倉(cāng)管理面積）超過(guò)2400萬(wàn)平方米，而京東自建倉(cāng)只能滿足約899萬(wàn)平方米的供應(yīng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 京東物流的租賃需求和京東物流不斷增長(zhǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)需求可以保持項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行。
從運(yùn)營(yíng)階段來(lái)看，項(xiàng)目公司的物流倉(cāng)儲(chǔ)收入來(lái)自于租賃業(yè)務(wù)（基礎(chǔ)）、物業(yè)管理業(yè)務(wù)、土地增值等幾個(gè)方面的收入。 據(jù)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT招股書(shū)顯示，該基金旗下重慶項(xiàng)目、武漢項(xiàng)目、廊坊項(xiàng)目2022年總營(yíng)收為1.07億元，同比增長(zhǎng)12.9%； 營(yíng)業(yè)成本3447萬(wàn)元，同比下降2%； 凈利潤(rùn)4251萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)36%。 2022年上半年，三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)營(yíng)收5315萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)成本1824萬(wàn)元，凈利潤(rùn)2079萬(wàn)元。
據(jù)介紹，三個(gè)項(xiàng)目中，廊坊項(xiàng)目主要輻射京津冀地區(qū)，每天服務(wù)客戶約2萬(wàn)人次。 該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間較晚，自2020年4月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目建成投產(chǎn)時(shí)已全部出租給京東物流，出租率已達(dá)100%。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，廊坊項(xiàng)目2020-2022年歷史合同租賃單價(jià)（含物業(yè)費(fèi)、不含稅）分別為1.2256元/平方米/天、1.2623元/平方米/天、1.3003元/平方米/天。天。 平均租金增長(zhǎng)率為3%。
招股說(shuō)明書(shū)特別指出：“廊坊位于北京和天津兩個(gè)直轄市之間。 憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)，可以承載北京超溢的區(qū)域物流和商務(wù)功能。 以京津?yàn)橹饕繕?biāo)市場(chǎng)，可與京津國(guó)際物流體系互動(dòng)。 此外，作為區(qū)域性物流中心和全國(guó)性物流節(jié)點(diǎn)區(qū)，倉(cāng)儲(chǔ)物流尤其是高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的需求較為旺盛。 但從高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)占全部倉(cāng)庫(kù)的比例不足10%。 供應(yīng)嚴(yán)重不足，供需差異較大，導(dǎo)致高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)建成后短時(shí)間內(nèi)就實(shí)現(xiàn)了較高的入住率，進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)狀態(tài)?！?/p>
物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)投資回收期較長(zhǎng)，考驗(yàn)資產(chǎn)復(fù)用效率
物流地產(chǎn)是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，初始投資大、投資回收期長(zhǎng)。 近十年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和國(guó)內(nèi)物流業(yè)的快速發(fā)展，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的建設(shè)需求不斷增加。 整體來(lái)看，我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)供給結(jié)構(gòu)性問(wèn)題較為突出，大量低端倉(cāng)庫(kù)長(zhǎng)期閑置，高端倉(cāng)庫(kù)長(zhǎng)期供不應(yīng)求。 近年來(lái)，越來(lái)越多的物流企業(yè)出于提升運(yùn)營(yíng)能力的需要，將倉(cāng)儲(chǔ)物流作為戰(zhàn)略資產(chǎn)投資。
2021年5月，順豐控股分拆旗下房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）順豐產(chǎn)業(yè)信托（02191.HK）在香港主板上市，成為中國(guó)香港首家上市的物流型REITs。 初始投資組合包括位于中國(guó)香港、中國(guó)佛山和蕪湖的三個(gè)物流物業(yè)。 當(dāng)時(shí)，順豐速運(yùn)表示，順豐REIT上市將助力順豐控股物流產(chǎn)業(yè)園搭建資產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，增強(qiáng)公司現(xiàn)金流，進(jìn)一步支持公司戰(zhàn)略資產(chǎn)投資，提升運(yùn)營(yíng)能力。
不過(guò)，也有分析人士表示，物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)。 在土地征用和開(kāi)發(fā)建設(shè)初期，往往需要在短時(shí)間內(nèi)投入大量資金。 倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施建成后，往往需要一定的培育期才能達(dá)到較高的入住率，而后續(xù)收入的主要來(lái)源是來(lái)自客戶的租金，且資金回收周期較長(zhǎng)。 新進(jìn)入者較高的資本要求對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)構(gòu)成了資本壁壘。
浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任盤(pán)和林認(rèn)為，“京東在京東集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施。京東目前融資的主要目的是拓展倉(cāng)儲(chǔ)和物流基礎(chǔ)設(shè)施。”基礎(chǔ)設(shè)施的投入提高了京東自身的物流配送能力，同時(shí)也加大了前端倉(cāng)的投入，但互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的核心是輕資產(chǎn)，線下物流設(shè)施普遍偏少。 “成本太高、資產(chǎn)太重，很容易成為企業(yè)快速擴(kuò)張的絆腳石?！? “如何提高資產(chǎn)復(fù)用率，讓資產(chǎn)價(jià)值回歸購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，是京東需要關(guān)注的問(wèn)題?！?/p>
京東集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官徐冉在致辭中表示：“作為首單成功發(fā)行上市的民企倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs，將極大激發(fā)和增強(qiáng)民間投資參與供應(yīng)鏈的活力和信心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也將有助于推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化發(fā)展?！?/p>
采寫(xiě)：南都記者付曉玲
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